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La construcción de la vivienda de una familia es normalmente una de las mayores y más importantes inversiones a lo largo de la vida. Precisamente por esto, se debe realizar de la mejor manera posible, con el fin de preservar la seguridad de sus ocupantes y de optimizar el costo económico.
Cada familia, antes de emprender su proyecto, debe considerar aspectos básicos para tomar las mejores decisiones al invertir tiempo, dinero, esfuerzo y anhelos.
Esta Guía “10 pasos para construir su proyecto de vida”, preparada por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (CFIA), incluye cada uno de estos temas fundamentales, con el fin de procurar una mayor claridad en la importancia e implicaciones de cada uno de ellos, y aportar información para que se tenga una visión integral de lo que implica la construcción de su hogar.
COMPRA DEL LOTE
Hacer una adecuada elección del lote depende de varios factores. Si bien el costo del terreno y su ubicación son los elementos que generalmente se tienen en cuenta, es importante observar otros aspectos, que pueden influir en la toma de la decisión más acertada.
Inscripción del terreno: En primera instancia, se recomienda verificar que el terreno esté debidamente inscrito ante el Registro Nacional. Para esto se debe solicitar, en las oficinas del Registro Nacional, una certificación tanto del plano catastrado si este tiene una antigüedad mayor a los 5 años, así como una certificación de la propiedad donde se le brindará la información básica, numérica y literal del lote. Si no cuenta con plano catastrado, puede solicitar su confección a un profesional en Ingeniería Topográfica, incorporado al CFIA.
Limitaciones del terreno: Debe tomarse en cuenta diversas restricciones del terreno que pueden reducir la superficie donde realizar una construcción. Según la ubicación del terreno, puede estar afectado por disposiciones de retiros en zonas urbanas, ampliaciones de las vías de acceso, o por retiros en zonas de protección de cursos de agua, entre otros. Consulte a la municipalidad respectiva sobre estas limitaciones, solicitando el uso de suelo correspondiente, asesorado por su profesional en ingeniería y/o en arquitectura.
Avalúo: Una manera adecuada de determinar si el lote que se quiere comprar cumple con las expectativas deseadas, es realizándole un estudio previo de avalúo, que deberá ser ejecutado por un profesional en ingeniería o en arquitectura registrado ante el CFIA; esto para determinar el valor del metro cuadrado de terreno.
En el avalúo, intervienen diferentes variables que es importante tomar en cuenta:
Ubicación de la propiedad en relación al cuadrante: si es esquinero, medianero, manzanero o en callejón lateral.
Regularidad o forma del terreno.
Nivel del terreno respecto a la vía de acceso, para determinar si se encuentra al mismo nivel, sobre o por debajo de la misma.
Topografía: Conocer las dimensiones del terreno, relieve, curvas de nivel, entre otros aspectos.
Tipo de suelo: Es importante conocer la solidez y constitución del suelo, así como su capacidad de soporte, por lo que se recomienda la realización de un estudio de suelo. La construcción de su casa tendrá diferentes características si debe edificarse sobre un terreno arcilloso, arenoso o rocoso de poca, mediana o gran solidez.
Nivel de servicios: El agua potable, el alcantarillado, el servicio telefónico, el alumbrado público, el pavimento, entre otros, son fundamentales al momento de tomar la decisión de la compra de un terreno. En el caso de no contar con algún servicio, es necesario que se aclare si la zona está dentro de los planes de expansión de las empresas que brindan esos servicios, y cuáles son los plazos y costos previstos para estos.
Entorno y equipamiento urbano: Conocer si se cuenta con facilidades comunales, vías de acceso, escuelas, centros de salud y recreación, comercios, centros religiosos u otros, que mejoren la calidad de vida y el entorno. Se debe tener la claridad de que una revisión completa del lugar donde se va construir, no aplica solo a los edificios o construcciones grandes. En el caso de una vivienda también se debe realizar el estudio correspondiente ya que dependiendo de las particularidades de topografía, riesgos naturales o legislación, el profesional en ingeniería o en arquitectura deberá adaptar sus criterios de diseño a las condiciones particulares del terreno.
Debe investigar si su lote tiene restricciones por normativa de:
Municipalidad
MOPT
INVU
Ministerio de Salud
CNE
AYA
INFORMACION PREVIA AL DISEÑO
Previo a la fase de diseño de la vivienda, se debe tener en cuenta que la construcción deberá adaptarse a las condiciones indicadas en el plano catastrado e indicaciones municipales, incluyendo los retiros de construcción, frontales, laterales, servidumbres, ríos o quebradas que lo afecten así como la densidad de la población establecida para la zona y cobertura de la obra en el terreno
A continuación se detallan cada una de estas condiciones:
Normativa municipal: Hay diversas normativas municipales que rigen la fase del diseño:
Uso del suelo
Plan Regulador
Cantidad de construcciones en el área
Alturas de las edificaciones
Retiros de la construcción
Por ejemplo, si la propiedad a comprar se encuentra registrada en la Municipalidad bajo la modalidad de uso de suelo de parcelamiento agrícola, se trata de un terreno mayor a los 5000 metros cuadrados, ubicado en zona rural.
Esto significa que si lo va a utilizar para la construcción de viviendas, instalaciones y otras estructuras únicamente puede abarcar un 15% del área total del terreno.
Normativa institucional: Consulte con las instituciones correspondientes sobre los requerimientos que su vivienda debe cumplir, porque el lote podría estar sujeto a algunas restricciones de ley, entre ellas:
Municipalidad: Uso de suelo, retiros de la construcción con respecto al terreno.
MOPT: Alineamiento por carreteras cercanas, líneas de ferrocarril u otros.
INVU: Alineamientos por cursos de agua natural, zona marítima acequia, quebrada o riachuelo.
Ministerio de Salud: Disposición de aguas residuales y afectaciones por servidumbre, o servidumbre por paso de curso de agua.
Comisión Nacional de Emergencias (CNE): Zonas de riesgo natural.
Acueductos y Alcantarillados (AYA) u organizaciones que administren el agua:
Disponibilidad de agua potable y alcantarillado, sanitario, servidumbre por paso de tubería
ICE: Alineamiento respecto a líneas de alta tensión.
Ministerio de Salud y AYA: Servidumbre por paso de cursos de agua o tuberías.
Como parte de la simplificación y digitalización de trámites, en la página www.tramitesconstruccion.go.cr se encuentran los requisitos que serán revisados por las instituciones.
También se encuentra información sobre retiros de construcción, mapas, zonificaciones, leyes, reglamentos y demás, tanto de instituciones gubernamentales como municipales, información que debe ser consultada antes de establecer el diseño de la obra. Si se tratara de viviendas en condominio, es aconsejable que se cerciore con su profesional en ingeniería o en arquitectura porque éstas se rigen por una legislación especial como lo es la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio y su Reglamento. Este incluye el establecimiento de una asociación de condominios y reglamentos internos, por lo que es importante que el profesional solicite una copia de dichas regulaciones para saber lo que se puede realizar dentro del condominio.
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